Bien comprendre le diagnostic de performance énergétique (DPE) - 27/09/2019

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dans le cadre de la vente ou la location d’un bien à usage d’habitation. Ce diagnostic est valable 10 ans sous condition que le bien immobilier et ses équipements n’ont pas subi de modifications (chaudière, ballon d’eau chaude, nouvelle isolation des murs/sol/plafond, menuiseries, suppression ou ajout d’ouverture, ...). En règle générale, les modifications auront pour résultat d’améliorer le DPE, il y a donc tout intérêt à refaire le DPE pour une vente ou une location même si le dernier DPE réalisé à moins de 10 ans.

Pour réaliser un DPE le diagnostiqueur pourra utiliser 2 méthodes appelées respectivement « 3CL » et « sur facture ». Le choix de la méthode est imposé pour la date du permis de construire du bien immobilier et la nature du mode de chauffage et de production d’eau chaude, à savoir si ils sont individuelles ou collectives.

Tableau de synthèse du choix de la méthode :

Pour la méthode « sur facture »

Il est très important pour un propriétaire de connaître la consommation d’énergie (électricité, fioul, gaz, bois,…) des 3 dernières annéescar il faudra fournir ces informations à votre diagnostiqueur idéalement avant son intervention. Si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas représentatives de la réalité le DPE sera vierge (pas d’étiquettes énergie et climat) ce qui est dommageable car des potentiels acquéreurs ou locataires sont de plus en plus sensibilisés au DPE.

Si votre bien est en copropriété avec un mode de chauffage et/ou de production d’eau chaude collectif vous pouvez directement vous adresser à votre syndic pour qu’il vous fournisse l’historique des consommations d’énergies.

Pour les propriétaires bailleurs il est fortement recommandé de demander à vos locataires sortants l’historique de leurs consommations d’énergies.

Avoir un historique des consommations d’énergies permet d’avoir une moyenne sur 3 ans, ce qui a pour effet de lisser les aléas climatiques et potentiellement les usages.

Pour la méthode «3CL» (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements)

Les logiciels utilisés par les diagnostiqueurs pour réaliser les DPE sont certifiés pour l’ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Ce qui signifie que l’algorithme utilisé par les logiciels pour l’interprétation des spécificités propres à chaque logement est standardisé pour tout ce qui concerne les usages et les caractéristiques propres à chaque logement (matériaux mis en œuvre pour le bâti, menuiseries, équipements, expositions, …).

Pour les usages, la méthode « 3CL » invoque le scénario d'occupation standard et les conventions de calcul suivantes :

• - Une occupation journalière du logement de 16h en semaine (hors tranche de 10 à 18h) et de 24h en fin de semaine (samedi- dimanche).
• - Une période d'absence annuelle d'une semaine pendant la période de chauffe et de deux semaines en été (congés).
• - Une température intérieure de 19°C le jour, réduite à 17°C la nuit en saison de chauffe. On considère le chauffage à 18 et 16°C -par les appareils de chauffage et les apports solaires, plus un gain forfaitaire de un degré reflétant les apports internes de chaleur liés aux occupants et aux équipements électriques spécifiques (non destinés au chauffage).
• - Une consommation d'eau chaude sanitaire calculée sur la base de la surface habitable et d'un taux d'occupation standard dépendant de la surface du logement.
• - Des données climatiques départementales moyennes, sur trente ans, avec une correction liée à l'altitude et à la distance par rapport au littoral.

Il faut donc retenir que pour la méthode «3CL » les spécificités des usages propres à chaque occupant d’un logement ne sont pas prises en compte pour le DPE.

A l’inverse de la méthode « sur facture », un logement occupé par une famille de 5 personnes ou par une personne seule donnera lieu au même DPE.Ce qui ne sera pas le cas avec la méthode « sur facture » pour les logements avec des équipements individuels (ballon d’eau chaude, chaudière), plus les usages d’énergies seront importants plus le DPE en sera impacté.

Si pour la méthode « 3CL » les usages sont standardisés, les caractéristiques propres à chaque logement (matériaux mis en œuvre pour le bâti, menuiseries, équipements, expositions, …) seront des informations collectées par le diagnostiqueur lors de son intervention.

Pour rappel, la mission du diagnostiqueur immobilier dans le cadre de la réalisation d’un DPE ce limite à un constat visuel (non destructif et sans démontage) en s’appuyant sur ses connaissances techniques. Certaines caractéristiques seront facilement accessibles visuellement (équipement de chauffage et de production d’eau chaude, menuiseries, expositions, …) mais pour certaines d’entre elles (notamment tout ce qui concerne le bâti qui par nature sont difficilement visibles) il faudra fournir des justificatifs (factures, étude thermique, dossier de construction, …) au diagnostiqueur immobilier ou rendre accessible les caractéristiques recherchées (par exemple l’isolation des murs et des comble).

Toutes les caractéristiques que ne pourront pas être constatées visuellement par le diagnostiqueur, ou justifiées, utiliseront des valeurspar défauts dans les logiciels DPE (tout comme pour l’algorithme utilisé par les logiciels, ces valeurs sont certifié par l’ADEME et non fixées par les diagnostiqueurs) Les valeurs par défauts utilisées sont bien souvent pénalisantes pour le DPE, il est donc important de donner accès aux maximums d’information au diagnostiqueur immobilier. Pour les biens en copropriétés les propriétaires peuvent s’adresser à leur syndic qui dispose généralement de ces informations.

Vous trouverez ci-dessous les principales caractéristiques pour lesquelles vous pourriez être amenées à devoir fournir des justificatifs à votre diagnostiqueur :

• - La typologie des murs (béton, pierre, brique, bois…) et de son isolation (résistance thermique, son épaisseur, son année de mise en œuvre)
• - La typologie du plafond et de son isolation
• - La typologie du plancher et de son isolation
• - Eau chaude sanitaire (année d’installation, documentation technique)
• - Production d’énergie (surface des panneaux photovoltaïque)

Pour toutes questions au sujet du diagnostic de performance énergétique vous pouvez contacter directement B2I Expertises. Basé à Saint-Herblain, B2I Expertises intervient sur Nantes et sa métropole. 

Pour plus d'information vous pouvez aussi consulter le site du Ministère de la Transition écologique et soliaire : 

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe